[부동산 정리] 3. 부동산 상승 및 하락 입장 정리

앞선 두 가지 포스팅에서 부동산을 지금이라도 사야 되는 입장과, 지금 사면 안된다는 입장을 정리해보았다.

 

[부동산 정리] 1. 지금 사야된다.

 

[부동산 정리] 2. 지금 사면 안된다.

 

각 주장을 간단하게 정리 및 설명을 해보자.

 

[금리]

상승론자 : 코로나 때문에 연준이 무제한 돈을 풀어줄꺼야, 금리 인상도 2023년까지는 없어. 

하락론자 : 백신나와서 인플레 오면 무조건 금리 올릴 수밖에 없어. 연준은 인플레를 감안한 통화정책을 써야 하거든

 

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코로나 19를 우리가 예측할 수 있었을까? 갑자기 찾아온 글로벌 팬데믹에 모두들 당황했을 것 같다. 우리나라의 경우 미국 등과 통화 스왑을 체결하고, 회사채를 매입 프로그램을 실행하는 등 본격적인 충격이 가해지기 전에 수를 써놨다. 하지만 이러한 조치들이 실물경제 회복은 시키지 못하고 있으며, 오히려 주식/부동산 시장으로 자금이 흘러들어 가고 있다. 실물과 금융의 괴리는 너무 명확하다. 지금 버블이 아니라고 하는 사람은 솔직히 정상이 아니다. 실물경제가 회복되지 않을 경우 금리 인상은 지연될 것이며 자산의 버블은 상승할 것이다. 집값이 떨어지지도 않을 것이다.

 

이러다가 백신이 나와서 실물경제가 회복되면 소비는 폭발할 것이다. 돈도 많이 풀려있고, 생필품에 대한 인플레이션이 오면 연준은 풀어놓은 돈을 다시 회수하는 정책을 펼쳐야 한다. 이럴 경우 금리를 인상하여야 한다. 

금리가 올라가면 집값이 오를까 두려워서 패닉 바잉 한 사람들은 이자부담이 늘어나게 된다. 벌이가 버텨주지 못하면, 오히려 집을 가지고 있는 것이 부담이 될 수 있을 것이다.

 

금리 인상 가능성, 올해 코로나 백신의 접종 및 효과가 보이는 경우 충분히 연준 해서 선제적 테이퍼링을 검토할 수 있다.

결국 금리는 인상할 것이지만, 그 시기가 언제인지의 차이이다. 

 

[주택 공급]

찬성론자 : 모두가 살고 싶어 하는 서울에 근 몇 년 간 집 공급이 없어. 기존 집들은 무조건 올라.

반대론자 : 2026년쯤에는 3기 신도시 공급될 거야. 지금은 너무 꼭지야.

 

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서울에 재건축 인허가를 해주지 않은 효과가 이제 발생하고 있다. 우리는 모두 서울에 있는 새 아파트에 살고 싶다. 근데 그 물량이 막혀버렸다. 자칫 잘못하다가는 서울에 직장이 있는데 경기도에서 출퇴근해야 한다. 기존 집의 품귀 성은 높아질 수밖에 없다. 수요와 공급 측면에서 분석하자면 수요는 무한정인데 공급은 없다. 그러면 부르는 게 값이 된다. 

그러나 시간이 지나 3기 신도시에 공급될 경우는 이야기가 좀 다르다. 서울에서 출퇴근이 크게 무리 없는 곳에 신규 주택이 생긴다. 그렇게 되면 공급이 증가하여 기존 집의 가격 하락을 야기할 수 있다.

 

이때 문제는? 현재 20~25년 된 용적률 높고 대지지분 낮은 아파트들은 5년 뒤면 거의 30년이 되는데.. 이 아파트는 재건축이 안되고 단지 리모델링을 해야 한다. 결국 리모델링을 위한 자기 부담금은 늘어날 수밖에 없다.

 

그렇지만, 3기 신도시 공급은 환매조건부로 진행되어 판매 시 이득이 국가에 귀속된다고 한다. 자산 증식효과는 전혀 없는 전세의 효과이다. 이것 역시 문제가 된다. 실질은 국가에 전세 사는 것이다.

 

이 공급에 대한 각 주장은 일리가 있다. 공급 측면에서 보면 나는 찬성론자가 더 설득력 있어 보인다.

 

 

[법/재산세 관련]

찬성론자 : 임대차보호법 때문에 전세 가격이 받쳐주기 때문에 매매는 절대 안 떨어져. 세금은 세입자한테 전가한다!

반대론자 : 기준으로 주택 보유하고 있으면 재산세 나올 텐데, 다주택자가 이걸 그대로 가만히 있는다고?

 

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임대차법이 졸속으로 개정되면서, 전세 가격이 폭등하기 시작했다. 전세 가격은 매매 가격을 자연스레 밀어 올렸다.

다만, 다주택자의 종합부동산세는 어마 무시하게 상승할 예정이다. 공시지가의 현실화율을 점진적으로 90%까지 올릴 계획이라, 다주택을 보유하면 오히려 1년마다 세금 내는 것이 어마어마해진다.

그렇게 되면 전세 가격을 올리거나 전세에 월세를 추가하여 조세를 세입자한테 전가할 수 있는 상황이 생길 수도 있다.

 

정부가 만약 전세가격을 매매가의 50%로 강제로 세팅한다면, 갭 투자자 혹은 다주택자가 그 현금을 마련한 방법이 없으면.... 주택 물건을 좀 공급하게 할 수 있지 않을까 하면서도, 그렇게 되면 매매가가 급상승하게 되는 부작용이 발생하기 때문에 쉽지는 않을 것이다.

 

다만, 매년 6/1일 전으로 급매가 출현할 가능성은 충분히 존재한다. 올해도 역시 3월부터 시장의 급매를 유심히 봐야 한다. 재산세 부과일 전으로 매물 출현 가능성을 지켜봐야 할 것이다.

1 주택자는 재산세만 많아지고, 무주택자는 감당하기 힘든 전세 가격을 받쳐주며 2년마다 이사 다닐 생각을 해야 한다.  

이 부분도 역시 상승론자에 주장에 힘이 조금 더 실린다.

 

 

다음 포스팅에서는 해당 의견을 모두 종합하여 내가 내린 결론을 한번 공유해보는 포스팅을 하도록 하겠다.