[부동산 정리] 4. 상승과 하락 어디에 배팅할까?

정리 시리즈를 통해 부동산의 상승론자와 하락론자의 입장을 살펴보았다.

현 시장은 아래와 같다.

 

무주택자 <<< 1 주택자 <<<<<<<<....<< 다주택자

 

1. 다주택자

다주택자는 집값이 오르는게 흐뭇하다. 보유세가 늘어나면 세입자한테 조세 전가시킬 수 있고, 주택을 팔아서 시세차익을 얻어 더 똘똘한 한 채로 갈아탈 수도 있다. 집값이 오르는 것은 다주택자한테 매우 좋은 방향으로 흘러가는 것이다. 

 

2. 1주택자

개인적으로 집값이 계속 오르는 것을 반기는 1 주택자는 왜 그러는지 모르겠다. 자꾸 저평가라고 본인의 집 가치를 높이려고 한다.  1주택자가 본인의 집값이 올랐다고 좋아하는 것은 정말 이해를 할 수가 없다.

 

(1) 집값이 오르면?

본인은 어디에 조세를 전가할 곳은 없고 본인이 살아야 한다. 결국에는 재산세/12가 국가에 내는 월세가 되는 것이다. 

 

(2) 집값이 하락하면?

실거주를 하는 1 채이므로, 집값이 하락하는 것에 대해 큰 변동성은 없다. 다만 영끌족이라면 심적으로 힘들 것 같다.

 

(3) 갈아타기 하면 된다?

집값이 떨어질 때는 다 같이 떨어지고 올라갈때는 다같이 올라간다. 결국에는 상급지와의 갭 금액을 내가 모았냐 여부인데 최근 구매한 영끌족들은 그러기 힘들 것이다. 

 

1 주택자가 현 상황에서 좋은 점은 무주택자에 비해서 심적으로 안정이 되었다는 부분이며, 특히 20년 이상 된 용적률 높은 구축 아파트 영끌 구매자들은 오히려 큰 재미를 느끼진 못할 것 같다.

 

3. 무주택자

 

그러면 무주택자는 지금 구매를 해야 하는가? 

개인적으로는 실거주 1채는 무조건 옳다고 생각한다. 다만 본인이 부담이 가능한 수준 내에서 사는 것이 맞을 것 같다.

현재 합법적으로 대출을 받을 수 있는 금액은 9억원 기준으로 4.2억원*이다.

* ltv40% 적용 및 신용대출 1억원 감안

 

4.2억원이면 매년 갚아야 될 대출 원리금은 164만원* 수준이다. DSR** 40% 기준으로 치면 매월 평균 410만원의 소득이 있어야 가능한 부분이다.

 

* 주택담보대출(금리 3%, 30년 원리금 분할상환 가정) : 135만원

  신용대출(금리 3.5%, 1년 만기 일시상환) : 29만원 (350만원/12개월)  = 164만원

 

** 원리금 총 상환액 / 연소득금액

 

410만원에서 164만원(주거비용)을 제외하면 246만원이다.

246만원으로 2명 생활비를 한다고 하자. 

관리비, 통신비, 보험비, 주유비, 용돈 등등.... 모을 돈 없이 빠듯하다. 결국 신용대출 1억원은 갚지 못하는 것이다.

 

결국에는 감당이 되는 수준이라면, 실거주 1채는 언제나 좋다. 다만 직주근접, 학군, 역세권 등을 고려한 입지 좋은 곳을

종합적으로 고려해서 구매하자.

 

 

현재 15억 이상 부동산 거래 건에 대한 대출은 막혀 있다. 고작해야 신용대출일 것이다.  세상에 돈 많은 사람들이 많은 것도 사실이지만, 대출이 막힌 상황에서 현 부동산 고가 거래는 갈아타기 수요로 보인다.

저점에서 실거주 오래 한 사람들이 그동안 저축한 돈+자본투자 등으로 갈아타는 수요가 더 많을 것으로 예상된다.

자 그러면, 갈아타기를 하려면 결국에는 현재 제일 싼 아파트를 누군가 사줘야 하는데, 중윗값이 10억이 되면 누군가 사줄 수 있을까? 실제로 한창 거래될 때에 비하여 매물은 너무나 감소하였고, 거래가 되지 않고 있다.

잘 판단해보자.

 

한 줄 요약 : 여건이 된다면 실거주 1채는 언제나 옳다. 다만 영끌이 아니라면..