[부동산] 전세제도 폐지가 되면 집값은 어떻게 될까

 

최근 부동산 시장이 심상치 않다. 계약갱신청구권이 새로 생기고, 전월세 상한제가 생기면서 전세가 품귀현상이 일어나고 있으며, 전세를 구하기가 힘든 수준이다.

 

네이버에 전세 품귀를 치면 아래와 같은 기사들이 나온다.

 

 

 

문득 떠오른 생각을 블로그에 정리해본다.

문 정부는 우리나라만 존재하는 전세 제도를 폐지하지 않을까하는 생각을 해본다.

 

7.30일 임대차 3법이 통과되었고, 7.31일 국무회의를 통과하면서 바로 시행되었다.

전월세신고제의 근거법률인 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안은 7.28자 국토교통위 회의를 통과하고

8.4자 본회의를 통과했다.

 

이 중, 가장 우리들에게 와닿는 법률 개정은 ①계약갱신청구권제 ②전월세상한제이다.

계약갱신청구권은 세입자에게 1회의 계약갱신요구권을 보장해서 4년(2+2)까지 계약 연장을 보장받도록 하고 있다. (단, 집주인이 직계존비속이 실거주할 경우에는 집주인은 계약갱신청구권을 거부할 수 있다) 

전월세상한제는 임대료 상승폭을 직전 임대료의 5% 내로 하되, 지자체가 조례로 상한을 정할 수 있도록 했다.

여기서 추가로 ③주택임대차보호법 시행령을 개정하여 전월세 전환율을 4%에서 2.5%로 낮추었다.

 

이제 4년이 지난 시점에서는 집주인이 세입자를 밖으로 내보내고 새로운 세입자를 받을 수 있다. 그렇게 되면 4년 뒤 또다른 전세대란이 발생할 수 있을 것이다. 이 정부가 이것을 보고만 있을까? 아니면 본인들이 정권이 교체될 것이라고 믿고 있는 것일까.

 

문 정부는 정권 유지를 위하여 반드시 집값의 안정을 도모하여 서민의 표를 받아야한다. 

(사실 집값이 올라가면 서민들의 표를 잃고, 내려가면 임대인들의 표를 잃는 것이 아니라 내려가면 내려가는대로 또 서민들은 이미 삔또가 상했기 때문에 out을 바랄 것이라고 생각한다)

 

판은 다깔렸다. 이제 전세제도를 폐지하고 모든 전세를 월세로 전환하라는 제도가 시행되면 어떻게 될까?

 

가장 중요한 Key Point는 전세보증금을 세입자에게 전부 돌려줘야한다는 것

 

(CASE 1) 다주택자는 호재를 부를 것이다. 전세보증금을 받아 예금을 넣어놓느니, 따박따박 월세를 받아 Cash Flow를 충당하는 것이 훨씬 나을 것이다. 다주택자는 정말 부자들이다. 

 

(CASE 2) 1주택 실거주는 사실 큰 의미가 없을 것 같다.

 

(CASE 3) 갭투자자가 가장 큰 피해를 볼 것이다. 투자든 본인이 향후 실거주든 전세를 끼고 미리 사놓은 사람들을 말한다. 일반적으로 갭투자는 내가 집을 사고 싶은데 돈이 없을 때 전세보증금을 활용하여 차액만 가지고 집주인이 되는 것이다. 그런데 전세를 모두 월세로 전환하라고 정부가 지시한다면? 임대인은 임차인에게 목돈을 돌려줘야하는데, 그걸 돌려줄 수 있는 갭투자가 도대체 얼마나 될까? 

 

이럴 경우, 전세보증금이 확보되지 않는 자들은 어떻게 해야할까? 주택을 매도하여 돈을 마련해야할 것이다. 이렇게 올라간 집값에서 꼭지점에 팔기 위해 모두들 빠르게 움직일 것이다. 그렇지만 한번에 물량이 나온다면? 순식간에 매도자 우위 시장에서 매수자 우위 시장으로 전환될 것이며 부동산시장은 심리싸움이기 때문에 급격히 추세 전환될 수 있다.

 

다만, 부작용도 존재할 것이다. 임대인이 버팅기다가 전세금을 못돌려줘서 해당 주택이 경매에 들어가게 된다면? 

임대인 임차인 모두 피해보는 상황이 생긴다. 또한 월세를 감당하기 힘든 사람들은 저렴한 전세자금대출을 이용해서 살고 있지만, 이게 없어질 경우는 오히려 생활고에 시달릴 수 있다. 이 경우에는 정부가 지원책을 마련하거나, 전월세 전환 대상 기준을 달리하여 적용할 수 있다.

 

정부의 최대목표는 집값 안정화이지만, 안정화의 기준이 어디까지인지는 모른다. 2010년? 2015년? 2017년? 2018년?

그렇지만 지금 집값은 상당히 비정상적인 것은 사실이다. 근로소득만으로도 집값을 살 수 있었던 예전과 달리 지금은 꿈도 꾸지 못할 상황이다. 양극화가 되고 있다. 편가르기가 되고 있다. 이 사회가 정상인 것일까?

 

코로나로 인해 실물경기는 박살이 나는데 부동산은 오르고 있는 상황에서,

과연 정부는 어떤 카드를 꺼내게 될까?

 

4년이라는 여유 시간 확보, 전월세 상한제 시행(5%), 전월세전환율 강제 하락(2.5%), 판은 짜여졌다.